长春建筑行业新闻中心

Construction industry news center
首页 >> 建筑设计

追问千万套保障房冲击刚需势头能否延续

来源: 2018年11月07日

追问千万套保障房:冲击刚需势头能否延续?

5月全国各主要城市房屋成交量急升,令楼市回暖趋势升温。大多分析及统计数据均表明,近期楼市成交多集中在刚需盘。通过调控压抑了较长时间的刚需一旦爆发,房价或许又将进入上涨通道。

在这个节骨点,很多人想到了2011年开始建设的千万套保障房。如果这些保障房全部入市,如今的楼市和房价走势将发生什么样的变化?对此,《每日经济》在广州、上海等地进行了调查。

子平(化名),上海人,今年34岁,未婚,税后月收入超过8000元,即将迁入位于上海青浦徐泾的一套房子。上述房屋总建筑面积为68平方米,按照21世纪不动产统计,如果在商品住宅市场购买,总价至少100万元以上。然而,子平仅支付了48万元就住进了该房。

子平是国家保障房开发计划的受益者。由于保障房开工量的急剧增长,上海的经济适用房申请门槛一降再降,家庭人均月收入5000元,人均财产15万元,也可以申请经济适用房。子平的父母因而成功申请购买到一套经济适用房。一定程度上,已经有一部分刚性需求的购房人群转而选择购买以经济适用房为代表的各种保障类住房。

根据中央计划,十二五期间建设各类保障性住房和棚户区改造住房3600万套,2011年计划建设1000万套,2012年计划建设700万套。然而,保障房对普通商品房市场的冲击,或许并没有想象中那么厉害。经济适用房是目前对普通商品住宅市场冲击最大的一类保障性住宅,但根据上海易居房地产研究院的调研,全国范围内经济适用房开发投资额占商品住宅比重持续下降,2010年降至3.1%,成为历年最低。

资金制约保障房供应

中国指数研究院上海研究总监陈延彬告诉《每日经济》,北京、上海等一线城市在开发建设包括经济适用房在内的保障房时,要比其他城市积极得多。2011年上海开工的保障房套数达到22万套,而同期北京是20万套,均大体完成了当年度的保障房开发计划。今年,上海预计开工的保障房有16万套,北京则达到16.58万套,与国家的经济适用房发展计划相适应。

上海易居房地产研究院的《2011~2012年保障住房年报》显示,2011年全国新开工建设城镇保障性安居工程住房1043万套(户),截至2011年11月份,大部分省份开工率已经超过100%。

相比巨大的保障房开工量,当年度保障房竣工量却不多。2011年基本建成城镇保障性安居工程住房432万套,其中,有1/3主体结构基本完成,1/3进入楼层施工,1/3完成基础施工,基本符合住房和城乡建设部的要求

追问千万套保障房冲击刚需势头能否延续

上述年报称,这是因为保障房竣工量受工期的影响。一般而言,保障房的合理工期为两年半左右,因此2011年保障房竣工工程中99%都是由2009年结转过来的。按照这一施工进度,今年竣工销售的保障房将比去年更多。

资料显示,2010年,全国各类保障性住房和棚户区改造住房实际开工590万套,明年竣工的保障房数量将更为庞大,对普通商品住宅市场的冲击显然也会更大。

同时,保障房建设所需资金规模巨大,通过上海易居房地产研究院测算,预计2012年保障性住房建设所需资金在2.5万亿元左右。然而,由于地方政府对保障房建设的预算较少、土地出让收入有下滑的态势、地方融资平台债务进入集中偿还期,融资可能受到一定掣肘,资金压力严峻。

上海易居房地产研究院方面由此认为,2012年能否按期完成保障性住房700万套以上的新开工量和500万套以上的竣工量,资金难题是最大的不确定性。

保障房开始冲击刚需

2010年8月,上海市政府决定在全市推出经济适用住房申请供应工作,并调整放宽了申请准入标准,其中家庭人均月可支配收入限额由2300元调整为2900元,家庭人均财产限额由7万元调整为9万元。

2011年3月,上海市政府再次放宽经适房准入标准,将3人及以上申请家庭人均月可支配收入限额由2900元调整为3300元,家庭人均财产限额由9万元调整为12万元。2人及以下申请家庭的收入和财产标准在此基础上进一步上浮10%。

在申请门槛不断下降后,可以购买经济适用房的人群已经慢慢向普通住宅的购买群体靠拢。

早在今年3月,易居(中国)控股有限公司执行总裁、克而瑞信息技术有限公司董事长丁祖昱就曾表示,上海的经济适用房申请标准已经提高至家庭人均月收入5000元。这意味着如果一户家庭是三口人,其中只有两个人工作,家庭收入总额达到15000元,也符合经济适用房的申请标准。当时,他认为,保障房的大量供应,必然会冲击刚性需求。

他的预言随后果然实现。事实上,子平的父母也正是在今年3月份以后申请经济适用房,并获得批准。而除了子平外,其他的一些具有上海户籍、月收入在万元以内的人群也在等待经济适用房这个馅饼落入自己口中。

经适房制度仍需完善

然而,能真正享受到经济适用房利好的人只是少数。陈延彬告诉《每日经济》,虽然此前上海的经济适用房是继动迁安置房之后排名第二位开发量最大的保障房,但眼下这一保障房开发思路正在变化,目前开发的保障房更多以公租房作为主要组成部分。

实际上,经济适用房制度暴露的问题也越来越多,公众开始质疑起其经济性和适用性。

2009年以来,出现了强化公租房、弱化经适房的现象。经济适用房开发投资额占商品住宅比重持续下降,2010年降至3.1%,达历年最低;经济适用房销售面积占住宅销售面积的比重逐年下降,由最高年份2000年的22.69%下降至2010年的2.94%。

相比于经济适用房,限价房对普通商品住宅市场的冲击则更弱。截至2010年初,全国的限价房建设规模还很小,仅北京、天津、广州、宁波、成都等少数城市有实质性动作。2011年10月上海的首个限价房才正式开工,很多城市甚至开始重新考虑是否要建设限价商品住房。

经济适用房和限价房真会冲击普通商品住宅市场进而抑制房价?也许并没有想象的那么容易。

随机文章